揭秘长沙楼市：5、6月多个项目选择“半夜开盘”，新政之后依然火得不行

长沙房价真的降了吗?

小编告诉你，真的降了。不过是“形式上”降了。

什么意思?

就是说，各种统计数据显示，价格是真的降下去了，但实际上买房的时候未必能让购房者享受到实惠。

马克思曾经说过,“如果有100%的利润,资本家们会挺而走险;如果有200%的利润,资本家们会藐视法律;如果有300%的利润,那么资本家们便会践踏世间的一切! ”——新政要求放弃唾手可得的利润，按照备案价格规规矩矩卖，实在是有点强开发商所难了啊。

于是，某楼盘就发生了购房需要捆绑购买2个车位的乌龙事件。还有在购房款之外，额外收取“工程费”之类的幺蛾子。也有房价没涨，但是总价总会莫名其妙增加的——某购房人士称：“前天看中了105㎡交了认帷金6000,今天告诉我105㎡的面积变成114㎡，总价多了50000”。

有人说，楼市均价是最不能相信的，政府可以控制。

比如，政府可以把房价低的成交楼盘先备案，价格高的楼盘成交推迟几个月备案，那么这几个月房价就有明显的降幅了。

统计数据能应付政策要求，不会被问责，就够了。至于楼盘的“操作手法”，只要吃相不那么难看，没有被曝光出来，没有在数据上导致房价上升，总是可以容忍的。于是，购房者没有切实感受到房价下降，反而更加觉得房子“奇货可居”，继而产生了如下文所述的各种怪状……

②

楼市真的降温了吗?

从理论上说，连续几次的新政应该是非常强有力的，但强烈的购房需求并没有被堵住。

“开盘即售罄，可惜没抢到!”地图君已经不止一次听到这样的感叹了。不是限购前，而是5.20限购限售之后。

比如说湘江壹号，6月9日获得预售许可证，11日晚，迅速加推60号栋90套房源，当晚就售出80余套，去化率高达90%以上。

又比如钱隆世家，很多人反映楼盘的营销人员态度极差，开盘一个通知都不给，动不动说“你有本事投诉我啊”。然而这个楼盘也是一开盘就卖完了。不愁卖不掉，所以态度差是正常的。。也许在他们眼里，仿佛卖给你一套房是天大的恩赐，皇恩浩荡，你们应该感激涕零才是。

如果你们对房地产有所关注，应该已经听到很多楼盘“连夜开盘”的消息。偷偷摸摸的，也不敢对外宣传，到底有啥猫腻?其实就是怕抢房的人太多，怕出乱子嘛。动辄几百套的房源，上千人抢。连地图君都震惊了——哪来这么多有钱买房的土豪?

地图君听同事说，各大派出所已经是摩肩接踵，排队迁户口了。

购房者的心态是非常奇怪的。历史上每次楼市调控的中期，房价确实是降了的，房子遍地都是，就是没人买。等到需求囤积一段时间了，买房者熬不住了，再不买就买不起了，瞬间楼市就疯了。这就是所谓的“买涨不买跌”。而这一轮调控并没有抑制购房者的买房热情，原因是多方面的。

造成哄抢。地图君身边的同学、朋友都着急了。去年2个朋友问我要不要买，一个听了我的建议买了，到今年升值20多万。另一个一直在犹豫不决，于是拖到今年，已然买不起了。上周地图君还有一个漂亮的小学女同学(可惜已经结婚了)，也在想办法把户口迁过来，无论如何也要把房子买了。

③

2016年房价疯涨根本原因是什么?

今后还会涨吗?

人口增加势必带来购房需求。

据最新版长沙市城乡规划局《长沙市城市总体规划(2003-2020)(2014年修订)》的规划，在2020年长沙的人口总量将达到1000万。这也就表示在接下来的4年里，长沙的人口总量平均要按58.87万人/年的增长速度来保持才能达到2020年长沙人口1000万的目标。

从前几年的人口数据来看2013年-2016年长沙人口的增速都达标了。每年长沙人口都几乎保持平均速度在增长，可是为什么单独2016年的房价就发生了巨大的变化呢?

这个时候我们就要说到市场供应量了。从前面湖南中原数据中心的数据中可以看出来，2013年和2014年市场供应量较大，但楼市冷清。而在2016年全国楼市升温时，长沙正处于去库存的一年。2016年长沙人口增速快、住宅需求加大，可与此同时长沙内六区商品住宅的供应量却并没有增加，反而同比去年供应量减少了2%。

而这也就解释了为什么2016年长沙人口保持匀速增长，可房价增速却出现了“意外”。

地图君认为，政府希望增加人口流入，促进城市发展的大方向并没有错误。但是人口因素造成的巨大买房需求缺口，需要从供应方面“泄洪”，所谓“堵不如疏”嘛。必须要在限购、打压炒房客的基础上，增加大量的刚需、低价房源，才能从根本上解决问题。

④

难道限购“失效”了吗?

众所周知，市场上的买方可以简单分成自用者和投资者。政府当然优先考虑从投资者身上开刀。

而投资者又分成短炒者和长持者两类。短炒者会以「追买」加「短期加价卖出」的模式，快速将房价推高往上。许多自用者因有购买需求，看着房价往上涨，担心如果不加价会买不到房，所以也被催化追买。因此，短炒者除了自己对房价的推升影响外，也很容易把其他买家同化，大家一起追买，如此互相刺激、互相抢购再卖给对方。如此反复循环，房价被快速推高。

在这样的情况下，政府对短炒者深恶痛绝，几乎所有的调控布局，都是以短炒者为核心。

既然短炒者的模式是「追买」加「短期加价卖出」，政府就先推出限购&限贷，削弱短炒者「追买」的能力。之后由于经济回稳速度很慢，政府只能逐渐加重力度，而无法一次出重拳。直到最近，政府观察到仅仅削弱追买能力已经不够了，开始思考从另一个层面削弱短炒者，就是「短期加价卖出」的能力，故推出了——「限卖」。

当看房的买方减少，成交量自然减少，房价也自然涨幅缩小，甚至停滞。如此，政府才有机会打击上涨预期心理，甚至扭转成下跌预期心理。而这点，才是让房价暂时止步的关键。

地图君总结

1、世界上最复杂的事情，就是“人性”。

2、如果调控之后，所有人都看跌，房价也许就这么稳下来了，大家都等着降价之后再 入手。但事实上派出所已经在排队迁户口了，大家潜意识里根本不相信房价会跌，都 削尖了脑袋想变成长沙人，落户买房。供需关系没有改变，仍然供不应求，房价怎么降?

3、长期来看，长沙房价都不可能跌了。如果碰上合适的，赶紧入手吧。